中山是港人熱門的揀居地，過去樓價一直持續上升，要入手優質樓盤相對困難，惟去年受疫情影響，中山樓價終見稍微回落。隨著深圳發布二手樓指導價，東莞調整商品住房限購年限，中山有望受惠政策改變及深中通道帶動，迎來新的樓市機遇。
CK創大地產執行董事黎誼（Joyce）指，中山去年樓價跌幅並不嚴重，部分地區橫行或只有輕微下跌，個別地區甚至有所上升。到今年首季更有多個二手物業封盤，觀望再有國家政策帶動樓價向上。她認為現時正是入市良機，且有不少優質新盤選擇，當中特別推介西區及火炬開發區可作為港人置業之選。
中山樓價自2015年起持續上升，至今已增長一倍以上。在去年疫情影響下，當地樓價出現輕微調整。黎誼指出，二手物業均價由以往每平方米13,000 元（ 人民幣，下同）跌至去年約12,000元；一手物業均價則由以往每平方米12,000元，升至13,000餘元。在市中心西區及深中通道落橋位的火炬開發區，樓價都表現「硬淨」及有所上升。
受惠深圳購房需求外溢
大灣區現有人口約7,000萬人，在未來規劃發展帶動下還有望倍增。而根據深圳統計數字反映，深圳在2019年末的常住人口已達到約1,344萬人。人口密集帶來龐大的住屋需求，推動樓價迅速上升。雖然深圳已多次推出調控及限購措施，以保持樓市平穩健康發展，達到「房住不炒」的目的，惟住屋需求依然強勁，甚至出現新樓限價，二手價「倒掛」現象。
今年2月8日，深圳發布二手樓指導價，列出全市3,595個住宅小區二手住房成交參考價格，藉此引導市場理性交易。黎誼指出，深圳推出二手樓指導價，令資金充裕的買家考慮周邊合適又沒有限購的地方，隨着深圳人置業方向轉移，東莞最近亦推出限購，而中山在深中通道帶動下亦有望受惠，當中的馬鞍島及火炬開發區在近月已有很大改變。
中山樓市除了得到當地人支持，一直以來還依靠來自周邊人口的購買力，特別是來自深圳、香港、澳門或中國東北地區。黎誼表示，疫情期間有四成多深圳人到中山置業，當中距離深圳前海20分鐘的馬鞍島，成為深圳人入手地區。疫情期間有優質新盤以三萬元呎價推售，很快已沽清，而當區一般物業呎價亦達到兩萬元。不過，她坦言，馬鞍島是深圳人之選，中山人則會選擇石岐、西區及東區等，可滿足生活及剛需的城區。
火炬開發區吸納高新產業住客
中山城區分東區、西區、石岐區、南區、火炬開發區等。黎誼表示，東區是商業區，由東區延伸的火炬開發區多從事金融業務、醫藥創科研發及高新科技，該區在去年及今年有良好發展，在廣東省的開發區之中排名第五，位居深圳、東莞、佛山及廣州之後，並大幅拋離江門及肇慶的開發區。現時，火炬開發區在169個國家高新區中綜合排名第46名，較上年度上升10位。
火炬開發區擁有強勁的商業發展，住宅物業質素高。黎誼表示，火炬開發區有點像香港的科學園，有新興產業及豪宅。由於火炬開發區緊貼東區但物業價格較便宜，每平方米售價由萬八至兩萬元，豪宅盤則兩萬餘元，因此在東區工作的高新人員都會選擇在火炬開發區置業，距離東區市中心僅十分鐘車程，未來也受惠於深中通道發展。而火炬開發區另一邊多屬廠房，地段價值有所分別，整區均價由萬五至兩萬餘元。
西區舊改 享兩大發展項目帶動
西區是舊城區，與中山核心的石岐區相連，樓價較低，最近還進行舊改的收地拍賣，未來將會有重大發展。黎誼表示，現時西區均價約每平方米萬四至萬五元，鄰近舊改區的均價會較高。而去年拍賣的地價已達到七千多元，主要是發展華潤集團的萬象城，以及華僑城的歡樂海岸，相信落成後每平方米售價兩萬元以上也屬正常。當中的華僑城項目屬於綜合發展，有商業、住宅及娛樂設施。以深圳華僑城作為對比，西區地方更大，打造起來會更有特色。對於想居住環境舒服，附近吃喝玩樂齊備的港人就較適合。
部份投資者以物業價錢為優先考慮，忽略地點的重要。黎誼強調，鎮區樓價一定比較便宜，但價錢不是代表一切，要清楚該區的發展及功能，即使鎮區也有很多不同的工業發展，是養魚或高新科技已相差很遠，也因此東區的樓價穩定，二手樓均價也達每米方米兩萬餘元。另外，她提醒有意投資大灣區物業的人士不要道聽途說，要看實際數字，了解地區發展是否健康。現時內地人對樓盤有更高要求，會選擇大型發展商及大型物業管理公司，建築質素好、有會所及位處校網區等，港人以此作為置業選擇會有承接力。
資料來源：明報 環球置業連線