政策及基建帶動 中山樓市有力再上 西區及火炬開發區具優勢

中山是港人熱門的揀居地,過去樓價一直持續上升,要入手優質樓盤相對困難,惟去年受疫情影響,中山樓價終見稍微回落。隨著深圳發布二手樓指導價,東莞調整商品住房限購年限,中山有望受惠政策改變及深中通道帶動,迎來新的樓市機遇。

CK創大地產執行董事黎誼(Joyce)指,中山去年樓價跌幅並不嚴重,部分地區橫行或只有輕微下跌,個別地區甚至有所上升。到今年首季更有多個二手物業封盤,觀望再有國家政策帶動樓價向上。她認為現時正是入市良機,且有不少優質新盤選擇,當中特別推介西區及火炬開發區可作為港人置業之選。

中山樓價自2015年起持續上升,至今已增長一倍以上。在去年疫情影響下,當地樓價出現輕微調整。黎誼指出,二手物業均價由以往每平方米13,000 元( 人民幣,下同)跌至去年約12,000元;一手物業均價則由以往每平方米12,000元,升至13,000餘元。在市中心西區及深中通道落橋位的火炬開發區,樓價都表現「硬淨」及有所上升。

受惠深圳購房需求外溢
大灣區現有人口約7,000萬人,在未來規劃發展帶動下還有望倍增。而根據深圳統計數字反映,深圳在2019年末的常住人口已達到約1,344萬人。人口密集帶來龐大的住屋需求,推動樓價迅速上升。雖然深圳已多次推出調控及限購措施,以保持樓市平穩健康發展,達到「房住不炒」的目的,惟住屋需求依然強勁,甚至出現新樓限價,二手價「倒掛」現象。

今年2月8日,深圳發布二手樓指導價,列出全市3,595個住宅小區二手住房成交參考價格,藉此引導市場理性交易。黎誼指出,深圳推出二手樓指導價,令資金充裕的買家考慮周邊合適又沒有限購的地方,隨着深圳人置業方向轉移,東莞最近亦推出限購,而中山在深中通道帶動下亦有望受惠,當中的馬鞍島及火炬開發區在近月已有很大改變。

中山樓市除了得到當地人支持,一直以來還依靠來自周邊人口的購買力,特別是來自深圳、香港、澳門或中國東北地區。黎誼表示,疫情期間有四成多深圳人到中山置業,當中距離深圳前海20分鐘的馬鞍島,成為深圳人入手地區。疫情期間有優質新盤以三萬元呎價推售,很快已沽清,而當區一般物業呎價亦達到兩萬元。不過,她坦言,馬鞍島是深圳人之選,中山人則會選擇石岐、西區及東區等,可滿足生活及剛需的城區。

火炬開發區吸納高新產業住客
中山城區分東區、西區、石岐區、南區、火炬開發區等。黎誼表示,東區是商業區,由東區延伸的火炬開發區多從事金融業務、醫藥創科研發及高新科技,該區在去年及今年有良好發展,在廣東省的開發區之中排名第五,位居深圳、東莞、佛山及廣州之後,並大幅拋離江門及肇慶的開發區。現時,火炬開發區在169個國家高新區中綜合排名第46名,較上年度上升10位。

火炬開發區擁有強勁的商業發展,住宅物業質素高。黎誼表示,火炬開發區有點像香港的科學園,有新興產業及豪宅。由於火炬開發區緊貼東區但物業價格較便宜,每平方米售價由萬八至兩萬元,豪宅盤則兩萬餘元,因此在東區工作的高新人員都會選擇在火炬開發區置業,距離東區市中心僅十分鐘車程,未來也受惠於深中通道發展。而火炬開發區另一邊多屬廠房,地段價值有所分別,整區均價由萬五至兩萬餘元。

西區舊改 享兩大發展項目帶動
西區是舊城區,與中山核心的石岐區相連,樓價較低,最近還進行舊改的收地拍賣,未來將會有重大發展。黎誼表示,現時西區均價約每平方米萬四至萬五元,鄰近舊改區的均價會較高。而去年拍賣的地價已達到七千多元,主要是發展華潤集團的萬象城,以及華僑城的歡樂海岸,相信落成後每平方米售價兩萬元以上也屬正常。當中的華僑城項目屬於綜合發展,有商業、住宅及娛樂設施。以深圳華僑城作為對比,西區地方更大,打造起來會更有特色。對於想居住環境舒服,附近吃喝玩樂齊備的港人就較適合。

部份投資者以物業價錢為優先考慮,忽略地點的重要。黎誼強調,鎮區樓價一定比較便宜,但價錢不是代表一切,要清楚該區的發展及功能,即使鎮區也有很多不同的工業發展,是養魚或高新科技已相差很遠,也因此東區的樓價穩定,二手樓均價也達每米方米兩萬餘元。另外,她提醒有意投資大灣區物業的人士不要道聽途說,要看實際數字,了解地區發展是否健康。現時內地人對樓盤有更高要求,會選擇大型發展商及大型物業管理公司,建築質素好、有會所及位處校網區等,港人以此作為置業選擇會有承接力。

資料來源:明報 環球置業連線