香港居民於大灣區內地城市置業趨勢已成

根據地產代理統計數字,去年香港居民在大灣區內地城市置業成交宗數是1.61萬宗,涉及面積約150萬平方米,總成交金額超過309億元(人民幣,下同),即平均樓宇面積約93平方米(約1,001平方呎),而平均樓價為192萬元。

目前珠海、中山市是香港居民首選的大灣區置業地方,主因是鄰近香港(兩地只需一小時多乘高速船直達)、城市建設優良、生活設施齊備、物價水平適宜、且樓價還處於合理水平。根據工銀亞洲「置業通」統計數字,珠海及中山是佔申請數量60%和25%,平均貸款金額約150萬港元。2020年「置業通」的申請數量同比急升超過十倍,而2021年首季的申請量已達到去年全年的四成!

全國首季的樓價統計剛剛出籠,大灣區九個內地城市中有七個錄得升幅,上漲幅度從1.48%到0.06%不等,全國冠軍更是中山市上漲幅度1.48%。如果依次排序七個大灣區城市的漲幅和均價,則是中山(1.48%和10,583元)、廣州(1.07%和23,833元)、東莞(0.60%和18,778元)、佛山(0.57%和13,480元)、江門(0.57%和8,477元)、惠州(0.27%和11,061元)及深圳(0.06%和54,353元)。只有珠海和肇慶兩個城市分別下跌0.12%和0.29%,而其平均價格分別是21,530元和7,270元。

內地九城樓價分三級

如果按樓價水平細分,則九城市大概可分為三個級別,即兩萬元以上包括深圳、廣州及珠海、一萬至兩萬元內包括東莞、佛山、惠州及中山,而低於一萬元是江門和肇慶。基本上這樣級別格局已成形了,也反映當地經濟發達程度和居民購房能力。

中央已定下房地產的國策是「只住不炒」,對於當地樓價急升的情形會發出嚴厲的樓價打擊措施。大灣區九城市中,春節後深圳推出樓市指導價和提高按揭利率手段及東莞推行「莞六條」,深圳和東莞樓市已明顯受壓,成交宗數急跌、樓價升勢受制!隨着大灣區基建總體發展,眾多基建系統會直通「珠中江」城市群,不少深圳和東莞居民轉戰珠海、中山和江門城市投資,形成它們首季的樓宇成交暢旺,而均價更加「止跌回升」三所城市中,均價升幅最明顯的是中山市,尤其臨深的東部片區,並且一舉扭轉過去二年中山市樓價下跌的勢頭。雖然珠海和江門的均價升幅不及中山,但是首季的成交量不俗。

珠中江樓價風險可控

珠海首季網簽成交量共計14,974套,同比升約131%,尤其二月份網簽量更達3,688套,創下珠海十年來二月份最高成交量。根據江門住建局資料顯示,三月江門全市新房住宅成交6,043套,按月上漲65.3%,按年上漲59.5%,成交均價每平方米8,198元,按月下跌0.6%,按年上漲2.3%。在現時整個大灣區樓價管理措施格局下,深莞廣佛受壓情形是會持續,反而珠中江群較為寬鬆,預料會吸納深圳/東莞及港澳居民外溢的購房需求。相信如果珠中江樓價有序上升,它們受壓風險可控,樓價穩步上揚是吸引香港居民北上置業的重要因素。

整個大灣區的房價是得到復原的首季經濟情形有力支撐的!廣東從全國各省中摘冠,而大灣區更是廣東省經濟表現的「佼佼者」。大灣區九城市首季GDP同比增速都在17%上,依次排名是中山(25%)、惠州(23.2%)、江門(21.4%),東莞(20.4%)、廣州(19.5%)、珠海(18.8%)、肇慶(18.6%)、佛山(17.5%)和深圳(17.1%),而兩年平均增速則是表現各異,依次排列是惠州(6.1%)、肇慶(5.9%)、廣州(5.6%)、東莞(4.8%)、深圳(4.6%)、中山(4.2%)、佛山(4.0%)、珠海(3.9%)及江門(3.7%)。兩年來,珠中江三城市的增幅建於中下流地段,仍是3%以上。它們的經濟發達程度遠不及深莞、廣佛兩組城市綜合群,也說明樓價低水的原因,吸引眾多深莞和港澳居民下注當地。

江門預料成下個熱點

預測隨着疫情因素消退,今年第三季粵港兩地有望實現通關,市場購買力會釋放。全年香港居民大灣區一手物業成交量較去年增加兩成以上,突破兩萬宗,間接推動樓價微升。香港居民仍然鍾情珠海和中山,佔上八成上是可以預期的。隨着樓價上揚,江門市也會成為下個熱點。疫後通關有興趣置業人士可立即啟程,實行趕上大灣區首置的行列,共同分享大灣區經濟復原的美好果實。

資料來源:香港文匯報
http://paper.wenweipo.com/2021/06/01/FK2106010005.html